11 Haziran 2022 tarihi itibari ile eğer bir kiracı veya ev sahibi iseniz sizi ilgilendiren bir düzenleme var. Söz konusu düzenlemeye göre; 01 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artırım oranı %25 i geçmeyecek şekilde artırılabilir. Bu durumun dışındaki sözleşmeler anlaşmalar belirtilen tarihine kadar geçerli değil. Konu ve durumu biraz daha detaylandıralım….
Söz konusu düzenleme öncesi Türk Borçlar Kanunu 344 maddesi 1. Fıkrasına göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” şeklinde idi. Bu hüküm doğrultusunda her ay belirlenen tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama oranı taraflar arasında başkaca bir kira artış anlaşması yoksa kira artış oranı olarak belirlenerek artışlar yapılmakta idi.
Türk Borçlar Hukukunda sözleşme serbestisi ilkesi hakim olup, kira sözleşmeleri uygulamada çoğunlukla yazılı olsa da sözlü kira sözleşmelerinin mevcudiyeti de bir gerçektir. İster yazılı, ister sözlü bir kira sözleşmesine taraf iseniz ve 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında kira bedeli yenilemesi durumu söz konusu ise belirlenecek oran her halükarda %25 oranında fazla uygulanamayacaktır.
Yasa koyucu tarafından söz konusu düzenleme ile son aylarda ekonomik gelişmelere de bağlı olarak ciddi sıkıntılar yaşanan kira artışlarındaki fahişliğin önüne geçerek kiracılar korunmak istenmiştir. Bu durumun başarılıp başarılamadığını zaman gösterecek olsa da söz konusu düzenleme sonrası ev sahibi ve kiracılar arasındaki yaşanan sorunlar yapılan düzenlemenin çok da amacına ulaşamadığını hatta sözleşmenin tarafları arasında daha ciddi ve derin sorunların baş göstermesine neden olabileceğini göstermektedir.
Düzenleme sonrası artış oranını beğenmeyen ev sahipleri şayet ortada kiracı tarafından yasal şartlara haiz bir tahliye taahhüdü verilmiş ise söz konusu tahliye taahhüdünü icra işlemine konu ederek kiracısını çıkarmaya çalışmaktadır. Bu durum yasa koyucunun amaçladığını sonuca ulaştırmadığı gibi kiracıyı yeni sıkıntılara da bırakabilmektedir. Şayet ortada kiracı tarafından verilmiş bir tahliye taahhüdü belgesi yok ise bu durumda da yine düzenleme ile belirlenen orandan memnun olmayan ev sahibi istediği düzenlemeye aykırı artış oranını kiracısına kabul ettirmek için tabiri caizse kanunu arkasından dolanma çaba ve gayreti içerisine girebilmektedir. Bu doğrultu da ya gayrimenkulünü satışa çıkarmak veya satmış gibi göstermek, ya yasal şartları zorlama yöntemlerle temerrüt ve ihtiyaç nedenli tahliye davası açmak ya da 5 yıl üzeri bir kira sözleşmesi durumu söz konusu ise kira bedeli tespit davası açma gibi yöntemlerle kiracıyı yine yasal süreçlerle karşı karşıya bırakabilmektedir.
Şunu belirtmekte fayda vardır ki; söz konusu düzenleme sadece konut kiralarına ilişkin sözleşmeleri kapsamakta olup, işyerlerine ilişkin kira artışlarını kapsamamaktadır. İşyerleri ile ilgili kira artışları sözleşmelerde tarafların belirledikleri şekilde gerçekleşmeye devam edecektir. Yine geçen aylarda belirlenmiş kira artış oranlarına yönelik bir düzenleme de bulunmamakta olup tarafların anlaşmaları geçerlidir. Yani düzenleme öncesi yapılan %25 üzeri kira artışlarına yönelik hukuken yapılabilecek bir şey olmayıp, tarafların anlaşmaları da yürürlülüktedir.