Ev Sahibi- Kiracı, Kira ve Arabuluculuk!...
Av. Yusuf DALMAZ*
Dünya ve ülke genelinde yaşanan enflasyonist ortam bir çok alanda sorunları da beraberinde getirmiştir. Bu alanların ve sorunların en başında da kira ve kira miktarlarındaki fahiş artışlar olmuştur. 2022 yılının ilk 6 ayında kira miktarları o kadar hızlı ve fahiş bir derecede artmıştır ki, yasa koyucu bu duruma bir çözüm olarak 11.06.2022 tarihli resmi gazete yayınlanan yasa değişikliği ile 11.06.2022 - 01.07.2023 tarihleri arasındaki dönemde yapılacak kira artışlarını konutta %25 ile sınırlamıştır. Söz konusu yasal değişiklik kiracıları memnun etse de ev sahipleri bu durumdan pek de memnun olmamış ve kiracıları ile uyuşmazlıklar yaşamaya başlamışlardır. Aradan geçen yaklaşık 2 aylık süre de ev sahipleri ve kiracılar söz konusu yasal düzenlemeden kaynaklı o kadar çok anlaşmazlık içerisine düşmüşlerdir ki, icra daireleri ve mahkemelerde yaşanan yoğunluğu hafifletmek ve söz konusu anlaşmazlıkları daha kısa sürede ve daha hızlı bir şekilde çözüme kavuşturmak adına kira ihtilaflarıyla ilgili açılacak davalarda arabuluculuk şartı getirilmesi gündeme gelmiştir. Bu doğrultuda yapılacak düzenleme ile dava açmadan önce taraflara arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilecek ve burada taraflar bir çözüme ulaşamazsa dava süreci başlayacaktır.
Peki, Nedir Arabuluculuk ?
Arabuluculuk; aralarında bir özel hukuk uyuşmazlığı olan tarafların, kendi hür iradeleriyle seçtikleri tarafsız ve uzman bir üçüncü kişinin (arabulucu) yardımıyla, dava açılmadan önce veya dava açıldıktan sonra bizzat veya vekilleri ile bir araya gelerek aralarındaki sorunu çözmek için başvurdukları bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Arabuluculuk, uyuşmazlığın daha az masrafla, daha az sürede, mahkeme dışında kesin bir şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.
Arabuluculuk, “zorunlu arabuluculuk” ve “ihtiyari arabuluculuk” olmak üzere ikiye ayrılmaktadır:
- Zorunlu Arabuluculuk: Bazı uyuşmazlıklar için mahkemeye dava açmadan önce arabulucuya gitme zorunluluğu vardır. Zorunlu arabuluculuk, bu uyuşmazlıklar açısından dava şartıdır. Yani, arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir. Ticari davalar ve iş davalarına konu olan bazı talepler (kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, fazla mesai ücreti, maaşlar vb.) ile bazı tüketici davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
- İhtiyari Arabuluculuk: İhtiyari arabuluculuk, tarafların bir arabulucuya gitme zorunluluğu olmadığı halde uyuşmazlığın çözümü için dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı tercih etmesidir. Taraflar üzerinde tasarruf edebilecekleri her türlü özel hukuk uyuşmazlığıyla ilgili ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilir.
Muhtemel Uygulama Nasıl Olacak?
Daha önce de değişik zamanlarda olduğu gibi yapılan yasal düzenlemeler ile bazı işçi-işveren uyuşmazlıklarında, yine bazı ticari davalarda ve son olarak bazı tüketici davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunluluğu getirilmiştir. Kamuoyuna yansıdığı şekli ile detayları ve kapsamı yapılmak istenen yasal değişikliğin Resmi Gazetede yayınlanması ile netlik kazanacak olsa da , kuvvetle muhtemeldir ki, yapılacak yasal bir düzenleme ile kira ihtilaflarıyla ilgili açılacak davalara arabulucu şartı getirilecektir. Taraflar, dava açmadan önce arabulucuya gidecek, burada çözüme ulaşılamazsa dava süreci başlayacaktır. Zaten yapısal olarak tarafların üzerinde tasarruf edebilecekleri özel hukuk uyuşmazlığı olan ve bu yönü ile arabuluculuğa uygun olan kira uyuşmazlıklarının zorunlu arabuluculuk kapsamına alınması daha öncede gündeme gelse de son zamanlarda yaşanan uyuşmazlık sayısındaki artış ve mahkemelerdeki yoğunluk artık söz konusu yasal değişikliği zorunlu hale getirmiştir. Kısa sürede yasalacağı öngörülen düzenleme ile mülk sahipleri ile kiracılar uyuşmazlıklarını mahkemeye taşımadan önce dava şartı olarak arabulucu eşliğinde bir çözüme ulaşmaya çalışacaklardır. Her ne kadar 11.06.2022 tarihinde yapılan ve sadece konutlarda kira artışını sınırlayan yasa değişikliği sonrası uyuşmazlık sayısında patlama derecesinde bir artış olsa da yapılacak düzenlemenin işyerileri ile ilgili kira uyuşmazlıklarını da kapsayacağı kanaatindeyiz. Öte yandan yapılacak yasal düzenleme neticesinde kira ihtilaflarının arabuluculuk marifetiyle çözülmesinin yargıdaki yoğunluğu hafifleteceği ve tarafları da gerek maddi gerekse manevi olarak daha kısa sürede ve daha az masrafla uyuşmazlıklarını bir çözüme ulaştırabilmeleri açısından da son derece faydalı olacaktır.