Prof. Dr. Derviş Boztosun: Dar Gelirlinin Konut Sahipliği Düşüyor

Türkiye’de konut piyasası son on yılda sessiz ama derin bir dönüşümden geçiyor. Rakamlar, buzdağının yalnızca görünen kısmını ortaya koyuyor: 2014’te yüzde 61,1 olan konut sahipliği oranı, 2024’te yüzde 56,1’e geriledi. Yani her yüz kişiden beşi, son on yılda “ev sahibi olma hayalini” kaybetti.

Konut satışları arttı mı? Evet. 2014’te 1,16 milyon olan toplam satış, 2024’te 1,48 milyona çıktı. Ancak asıl kırılma noktası, kredili satışların payında yaşandı. 2014’te satışların üçte birini oluşturan kredili alımlar, bugün yalnızca yüzde 10,7’ye düştü. Bu tablo bize şunu söylüyor: Orta gelirli çalışan, artık bankaya gidip “kira öder gibi ev sahibi olayım” diyemiyor. Çünkü faizler yüksek, krediye erişim zor, gelir ise yetersiz.

Peki kim alıyor bu evleri? Sermaye sahipleri. Gayrimenkul, birikimi olanlar için hâlâ güvenli bir liman; olmayanlar için ise giderek uzaklaşan bir hayal. Bu durum, toplumsal eşitsizliği daha da derinleştiriyor.

Tam da bu noktada “sosyal konut” politikaları hayati bir rol oynuyor. TOKİ’nin geçmişte yaptığı projeler, düşük fiyat ve uygun ödeme koşullarıyla pek çok aileye nefes aldırmıştı. Ancak bugünkü ekonomik şartlarda daha kapsamlı, daha hedef odaklı bir programa ihtiyaç var.

Üç temel ayağı şöyle özetleyebiliriz:

• Fiyat Optimizasyonu: Konut fiyatları, asgari ücret ve ortalama gelirle bağdaştırılmalı. Bunun yolu da sübvansiyonlardan ve maliyet odaklı inşaat modellerinden geçiyor.

Kredi Koşulları: Uzun vadeli, düşük faizli krediler ya da kira öder gibi ödeme planları şart. Bu bağlamda hükümetin duyurduğu Emlak Katılım Tasarruf Finansman Sistemi, faizsiz ve devlet güvenceli bir model olarak dikkat çekiyor.

Hedef Kitle Odaklılık: Orta ve alt gelir grupları öncelik almalı. Nitekim yeni açıklamalarda deprem bölgesinde hak sahibi olmayanlar, gençler, emekliler ve şehit-gazi yakınlarına öncelik tanınacağı duyuruldu.

Bugün gündemde, 81 ilde 250 bin sosyal konutluk yeni TOKİ hamlesi var. Henüz başvuru şartları ve ödeme planı netleşmedi ama hükümet, 2025 sonu ya da 2026 başında sürecin başlayacağını duyurdu. Bu projelerde enerji verimliliği, yenilenebilir enerji ve sıfır atık kriterleri gibi çevreci standartlar da öne çıkarılıyor.

Unutmayalım, barınma bir lüks değil; anayasal bir hak. Devletin görevi de bu hakkı korumak. Eğer sosyal konut politikaları bugünün ihtiyaçlarına göre güncellenmezse, “ev sahibi olma” sadece varlıklı bir azınlığın ayrıcalığına dönüşecek.